■定期借地権付建売住宅の保証金について

今回のテーマは、定期借地権付建売住宅の保証金部分が住宅ローン控除の対象になるのかどうかということについてです。

例えば、保証金3,000万円、設定期間50年の一般定期借地権、保証金は借地契約終了時に無利息で返還する、という新築の定期借地権付建売住宅があったときに、この定期借地権付建売住宅の購入資金のための借入金に、 定期借地権の保証金の支払に当てる部分も含まれているような場合です。

住宅ローン控除の対象になる住宅借入金等には、住宅の新築・購入とともにするその敷地の購入に必要な資金に充てるための借入金や、購入対価についての債務で一定のものも含まれることになっているのですが、定期借地権を設定する場合についてはどうなっているのでしょうか？

それでは、順を追ってみていきます。

▽定期借地権の設定

一般的には、定期借地権を設定する場合の支払方法には、�@前払賃料を一括して支払う場合、�A保証金等（注）を支払う場合。�B地主に対して権利金を支払う場合があるのですが、これらの場合の住宅ローン控除の適用というのは以下のようになっています。

●前払賃料を一括して支払う場 合

定期借地権設定時に、借地権者が借地権設定者に借地の契約期間の賃料の一部または全部を一括前払いの一時金として支払う場合です。このときの一時金は賃料として支払うものなので、「土地の上に存する権利の取得のための対価」には該当しません。

従いまして、その支払いに充てるための借入金や債務は住宅ローン控除の対象にはなりません。

●保証金等を支払う場合

保証金等は地主に対する単なる預託金ですから、定期借地権の取得対価とはいえません。ただし、その経済的効果から、�@と�Aの差額については、定期借地権の取得対価に当たるものとして、その差額についての借入金や債務は適用対象にすることができることになっています。

�@定期借地権の設定時の保証金等の額
�Aその保証金等の設定時の返還請求権の価額

定期借地権等の設定について、借地権者から借地権設定者に対して保証金等の預託があった場合は、借地権設定者についてその保証金等に対して一定の基準年利率未満の利率による利率の支払があるときまたは支払うべき利息がないときには、以下の計算式で計算した金額を定期借地権の取得対価とします。

保証金等の額の相当額−（保証金等の額の相当額×定期借地権等の設定期間年数に応じる基準年利率の複利現価率）−（保証金等の額の相当額×約定利率×定期借地権等の設定期間年数に応じる基準年利率の複利現価率）

上記事例の場合は、これに当たりますので、定期借地権の設定時の保証金の額とその保証金の設定時の返還請求権の価額との差額相当の借入金が住宅ローン控除の対象になります。

●権利金等を支払う場合

権利金は定期借地権の取得対価として地主に支払うものなので、その支払に充てるための借入金や債務は適用対象になります。

（注）保証金、敷金などその名称を問わず借地契約の終了の時に返還が必要な金銭等のことです。

■マイホーム取得資金の贈与について

マイホームを取得する際に住宅ローンを利用するのはもちろん、両親に援助してもらうなんていうことも結構あるかと思います。

そこで今回は、住宅取得資金に住宅ローンだけでなく一部贈与があった場合にはどうなるのかについて検討してみたいと思います。

▽事例

●住宅取得価額は3,000万円
●単独名義の金融機関からの住宅ローンは3,000万円
●住宅取得資金の贈与500万円（全額を住宅取得資金に充当）

▽検討

まず、住宅ローン控除の対象になる住宅借入金等は、住宅の取得に必要な資金に充てられるもので、住宅の取得対価と一定の関連付けのあるものに限定されています。

そして、住宅ローン控除の対象になる住宅借入金等は、住宅取得資金に充てられていなければなりませんが、贈与の特例の対象になる住宅取得資金が住宅の取得に充てられていることから、借入金のうち贈与による住宅取得資金部分が、住宅取得資金に充てられていないことになります。

ですから、この部分は住宅ローン控除の対象にはなりません。

これについては、例えば、自己資金を頭金などに充当し、その後頭金等を含めた金額の借入れをしたような場合には、その借入金を自己資金に充当したと考えます。

この場合は、その借入金は実質的には住宅取得資金に充てられていますので、住宅ローン控除の対象になると考えられます。

事例の場合ですと、贈与を受けた500万円がマイホームの購入等に充当されたのであれば、住宅の取得対価3,000万円のうち500万円はその贈与部分が充当されたことになります。

従いまして、金融機関からの住宅借入金3,000万円全額を住宅ローン控除の対象になる住宅借入金等とすることはできませんので、結論といたしましては、2,500万円（3,000万円-500万円）が住宅借入金等に当たることになります。

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