■住宅ローンの借換えについて

住宅ローンでマイホームを取得したけれど、その後金利の低い住宅ローン等に借換えをするというのはよくある話です。

そんなときに、新たな住宅ローン等には借換手数料や登記料なども入っていて、これは住宅ローン控除を受ける際にどうなるのだろうと疑問に思う方がいらっしゃるかもしれませんので、今回はそのあたりを検討してみたいと思います。

▽借換え後の新たな住宅ローン等は住宅ローン控除の対象になるの？

住宅ローン等の借換については、次のように規定されています。

「新築等又は増改築等に係る借入金又は債務（以下「当初の借入金等」という。）の金額を有している場合において、当該当初の借入金等を消滅させるために新たな借入金を有することになるときは、当該新たな借入金が当初の借入金等を消滅させるためのものであることが明らかであり、かつ、当該新たな借入金を新築等又は増改築等のための資金に充てるものとしたならば措置法第41条第1項第1号又は第4号に規定する要件を満たしているときに限り、当該新たな借入金は同項第1号又は第4号に掲げる借入金に該当する」

少々わかりづらいですが、要するに、当初の住宅ローン等を引き継いだ借換え後の住宅ローンは、当初の借入金等を消滅させるためのものが明らかで、かつ、新築等・増改築等のための資金に充てるものであれば、住宅ローン控除の対象になるということです。

▽借換えの際の借換手数料や登記料は？

そもそも住宅ローン控除の対象になる住宅ローン等の金額は、住宅の取得等に必要な資金に充てるために借りた借入金であって、利息に相当するものは含まれません。

また、割賦払いの方法で支払うことになっている債務についての利息（注）や割賦事務手数料のようなものも、住宅の取得価額には含まれないとされています。

借換えの際の借換手数料や登記料についても同様で、住宅の取得等に必要な資金にはあたりませんので、住宅ローン控除の対象になる住宅借入金等の年末残高を計算する際には、借換手数料や登記料は除かなければならないということになります。

（注）遅延利息を含みます。

■共有住宅と連帯債務について

最近は、夫婦の共有住宅で債務も連帯債務ということもめずらしくありません。

住宅ローン控除の対象になる共有者の借入金というのは、負担割合や持分割合によって決まるわけですが、当初と返済額の負担割合が変わってしまったときにどうなるのか？ということを今回は検討してみたいと思います。

▽事例

●連帯債務の金額は3,000万円
●共有者2人の住宅ローン控除の対象になる額が1,500万円
●住宅ローン控除を受けようとする年の年末残高が2,500万円

まず、共有住宅を連帯債務で取得した場合の借入金や債務の金額というのは、その住宅の共有持分割合や頭金の負担割合に基づいて配分されますので、住宅ローン控除を受ける各年の年末残高の額についても、その配分された割合に応じて有するものとして計算します。

事例の場合ですと、 住宅ローン控除の対象になる年末残高の額は、共有者2人とも1,250万円（2,500万円×50％）になります。

ここで、3,000万円が2,500万円になっているということは、年末までに500万円が返済されているわけですが、この返済は必ずしも共有者2人が半分ずつ返済したとは限りません。けれども、住宅ローン控除の計算では半分ずつ返済したものとして計算することになります。

□設備の取替えや取付け工事の控除
□金利や手数料と住宅ローン控除
□共有住宅と連帯債務
□借換えと年末残高等証明書
□定期借地権付建売住宅の保証金

□所有権移転登記のない住宅
□住宅ローンの借換え
□本人転居、家族が再居住の場合の住宅ローン控除の再適用
□一方の共有者のみの借入金でリフォームしたら…
□マイホーム取得資金の贈与